Actuele info

24.01.2021 - Corporate - Bouwrecht en aannemingsrecht., Private - Bouwrecht en aanneming

Ook bouwpromotoren kunnen genieten van tijdelijke btw-verlaging voor afbraak en heropbouw tot en met 31 december 2022.

Deze nieuwe regeling, opgenomen in het gewijzigde artikel 1quater van KB nr. 20,  betreft de situatie waarin een bouwheer de opdracht geeft aan een aannemer om een bestaand onroerend goed af te breken en op hetzelfde kadastrale perceel weder op te bouwen. Gelijkgesteld hiermee wordt een ingrijpende verbouwing van een oud gebouw dat niet helemaal afgebroken wordt, maar waarbij de werken ingevolge de afbraak niet meer op een relevante wijze steunen op de oude dragende muren en de wezenlijke elementen van de structuur van het oude gebouw. In voorkomend geval is een verlaagd btw-tarief van 6% van toepassing op de onroerende werken (zowel op de afbraakwerken, als op de aannemingswerken, elektriciteitswerken,… met uitzondering van zwembaden, tuinaanleg, het oprichten van afsluitingen,…).

Deze nieuwe regeling is, in tegenstelling tot de bestaande regeling die blijft gelden in de 32 centrumsteden, onderworpen aan bijkomende voorwaarden.

Zo moet de opdrachtgever een natuurlijke persoon zijn, die de woning op het tijdstip van de eerste ingebruikneming of inbezitneming als enige, eigen woning zal gebruiken en er ook zonder uitstel zijn domicilie zal vestigen. Om te beoordelen of er sprake is van de enige, eigen woning wordt rekening gehouden met buitenlandse woningen, maar niet met woningen die men als mede-eigenaar, naakte eigenaar of vruchtgebruik heeft verkregen door een erfenis (let op: woningen verkregen als volle eigenaar tellen wel mee). Bezit men reeds een eigen woning waar men zijn domicilie gevestigd heeft, dan heeft men tijd om deze andere woning te verkopen tot 31 december van het jaar dat volgt op het jaar van de eerste ingebruikneming of de eerste inbezitneming van de nieuw gebouwde woning.

Men moet de betreffende woning hoofdzakelijk als eigen woning gebruiken. Dit betekent dat men de woning voor maximaal 50 percent mag gebruiken voor de uitoefening van een economische activiteit. Het verlaagd tarief is dan nog steeds van toepassing voor alle werken, ook de werken die betrekking hebben op het gedeelte van de woning dat voor de uitoefening van de economische activiteit zal worden gebruikt. Wordt de woning voor meer dan 50 percent gebruikt voor een economische activiteit, dan kan het verlaagd tarief niet toegepast worden, ook niet voor de werken die betrekking hebben op het privégedeelte.

Deze voorwaarden in verband met de enige, eigen woning en het vestigen van het domicilie moeten vervuld blijven gedurende een periode van vijf jaar (“tot 31 december van het vijfde jaar volgend op het jaar van de eerste ingebruikneming of de eerste inbezitneming door de bouwheer”).

De maximale totale bewoonbare oppervlakte van de woning na de uitvoering van de werken mag daarenboven niet groter zijn dan 200 m², ongeacht om wat voor woning het gaat (appartement, rijhuis, vrijstaande woning,…). Voor de berekening van de oppervlakte moet enkel rekening gehouden worden met de oppervlakte van de woonvertrekken die een minimumoppervlakte van 4 m² en een minimumhoogte van 2 m hebben. Voor een appartement worden de gemeenschappelijke delen niet meegeteld. Voor een wooneenheid die deel uitmaakt van een geïntegreerd vastgoedproject van gemeenschappelijk wonen is dit wel het geval (naar evenredigheid met het aantal wooneenheden van het project).

Rechtspersonen kunnen dus niet genieten van het verlaagde btw-tarief, zelfs niet wanneer zij de woning verhuren aan een natuurlijke persoon, die wel aan deze voorwaarden voldoet.

Daarnaast wordt het btw-tarief verlaagd tot 6% wanneer het gebouw voor een periode van minstens 15 jaar (“tot 31 december van het vijftiende jaar volgend op het jaar van de eerste ingebruikneming of eerste inbezitneming”) wordt verhuurd aan een sociaal verhuurkantoor of wordt verhuurd in het kader van een door de bouwheer aan een sociaal verhuurkantoor toegekend beheersmandaat. In voorkomend geval gelden geen bijzondere voorwaarden met betrekking tot de oppervlakte van de woning of het karakter van enige en eigen woning. Ook rechtspersonen kunnen van deze regeling gebruik maken.

Dit tijdelijke verlaagd tarief is in beide gevallen beperkt tot die werken waarvoor de btw opeisbaar wordt uiterlijk op 31 december van het jaar van de eerste ingebruikneming van het onroerend goed. Daarnaast moet de btw opeisbaar zijn geworden tussen 1 januari 2021 en 31 december 2022. Voor lopende projecten betekent dit dat slechts de werken waarvoor vanaf 1 januari 2021 een factuur wordt uitgereikt in aanmerking kunnen komen voor het verlaagd tarief.

Wordt de aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend vanaf 1 juli 2022, dan zal de toepassing van het verlaagd tarief beperkt zijn tot 25% van het totaalbedrag van de voorziene werken, tenzij u kan aantonen dat de werken die voor 31 december 2022 worden gefactureerd, daadwerkelijk werden voltooid voor deze datum.

Wenst u van deze regeling gebruik te maken, dan moet u als bouwheer een verklaring naar de Administratie sturen vooraleer de belasting opeisbaar wordt. Een afschrift van deze verklaring wordt aan de aannemer overhandigd en ontlast de aannemer van de aansprakelijkheid betreffende de toepassing van het btw-tarief, tenzij er sprake is van samenspanning tussen bouwheer en aannemer. Voor lopende projecten kan de verklaring ingediend worden uiterlijk op 31 maart 2021.

Nieuw is dat het verlaagd btw-tarief ook kan toegepast worden op de levering van een woning. Dit betreft zowel de verkoop als de vestiging van een zakelijk recht, in de mate dat de levering plaatsvindt binnen de termijn waarin een gebouw als nieuw beschouwd wordt (“uiterlijk op 31 december van het tweede jaar volgend op het jaar van de eerste ingebruikneming of de eerste inbezitneming van dat goed”).

Dit is goed nieuws voor de bouwpromotoren, die onroerende goederen zullen kunnen verkopen aan het verlaagd btw-tarief van 6%!

De tariefverlaging is in voorkomend geval evenwel niet van toepassing op de btw die aangerekend wordt aan de bouwheer of bouwpromotor die de woning laat heropbouwen, maar enkel op de daaropvolgende levering van de woning.

Dezelfde voorwaarden gelden als deze die supra werden uiteengezet, met dit verschil dat de verklaring aan de Administratie in dit geval door de verkoper moet worden ingediend en mee moet worden ondertekend door de koper. Ook in dit geval moet de verklaring worden ingediend voor het tijdstip waarop de belasting opeisbaar wordt (bij de verkoop) of in geval van verkoop op plan voor het tijdstip waarop het belastbaar feit zich heeft voorgedaan (de terbeschikkingstelling van het gebouw).

Vereist is ook hier dat de btw opeisbaar is geworden tussen 1 januari 2021 en 31 december 2022.

Heeft u in 2020 een appartement gekocht van een bouwpromotor en heeft u bij het ondertekenen van het compromis reeds een voorschot betaald met 21%, dan zal u dit niet kunnen recupereren. Wordt de authentieke akte verleden in 2021, dan kan u wel van het verlaagd btw-tarief van 6% genieten voor het saldo van de koopsom, indien voldaan is aan de bovenvermelde voorwaarden inzake enige, eigen woning, domicilie en oppervlakte of de verhuur aan een sociaal verhuurkantoor.

Aangezien er ongetwijfeld verschillende situaties denkbaar zijn en de regelgeving mogelijks vragen oproept, kan u bij ons steeds terecht om uw specifieke situatie te bespreken en te bekijken of u zou kunnen genieten van het verlaagd btw-tarief.