Actuele info

23.06.2021 - Corporate - Bouwrecht en aannemingsrecht., Corporate - Fiscaal recht/vermogensplanning, Private - Bouwrecht en aanneming

Nieuwe FAQ gepubliceerd over afbraak en heropbouw aan 6% btw

 

-        Het verlaagd tarief kan toegepast worden wanneer u een woning opricht op een perceel waarop twee gebouwen staan, waarvan slechts één gebouw wordt afgebroken. De administratie verduidelijkt dat het niet nodig is dat alle gebouwen op het perceel worden afgebroken, maar dat het afgebroken gebouw wel significant moet zijn ten opzichte van de nieuw opgerichte woning.

-        Heeft u twee aaneengrenzende percelen, waarvan slechts één perceel bebouwd is en bent u voornemens om dit gebouw af te breken, maar zal het nieuw opgerichte gebouw hoofdzakelijk gelegen zijn op het onbebouwd perceel, dan kan u niet genieten van het verlaagd btw-tarief. Het nieuwe gebouw zal na afbraak van het oude bestaande gebouw immers voor minder dan 50% gelegen zijn op het vroeger bebouwd kadastraal perceel. Het maakt voor de administratie geen verschil of u voorafgaand aan de werken overgaat tot een prekadastratie om beide percelen samen te voegen.

-        In het kader van een bouwproject moet elke wooneenheid en elk woonblok op zichzelf bekeken worden om na te gaan of deze al dan niet voor meer dan 50% is gelegen op het vroeger bebouwd kadastraal perceel, tenzij deze eenheden beschouwd kunnen worden als “één gebouw”. Het kan slechts gaan om één gebouw, wanneer er een gemeenschappelijke ondergrondse kelder en/of garage met een blijvende en permanente doorgang tussen de ondergrondse ruimten is, en er gemeenschappelijke voorzieningen zijn die betrekking hebben op beide wooneenheden of -blokken (zoals trappen of liften die voor alle bewoners toegankelijk zijn, gemeenschappelijke toegangen, gemeenschappelijke nutsvoorzieningen en technische lokalen,…).

-        U vestigt een partieel recht van opstal ten gunste van een bouwpromotor, die een appartementsgebouw zal oprichten op uw terrein waarop een af te breken woning staat, en u zal eigenaar worden van één van de op te richten appartementen. In voorkomend geval kan het verlaagd tarief toegepast worden, ook al heeft het partieel recht van opstal geen betrekking op het gedeelte van het terrein dat overeenstemt met het grondaandeel verbonden aan het appartement waarvan u eigenaar wenst te worden. U zal, net zoals de bouwpromotor, beschouwd worden als een bouwheer die zelf een gebouw afbreekt en een woning opricht.

-        Kosten voor architect, veiligheidscoördinator en bodemstudie kunnen enkel onderworpen worden aan het verlaagd tarief in de mate dat deze kosten door de verkoper van de woning (bouwpromotor) in rekening worden gebracht en deel uitmaken van de verkoopprijs van de woning, ook al worden deze afzonderlijk in de verkoopovereenkomst vermeld. Richt u zelf een woning op, dan zullen deze kosten niet kunnen genieten van het verlaagd btw-tarief.

-        Bouwt u een woning die aan de voorwaarden voor de toepassing van het verlaagd btw-tarief voldoet, maar laat u nog werken uitvoeren nadat u de woning heeft betrokken (bv. vloeren, afwerking keuken,…), dan kunnen deze werken in aanmerking komen voor het verlaagd tarief in de mate dat het tijdstip waarop de belasting opeisbaar wordt, zich voordoet vanaf 01.01.2021 tot en met 31.12.2022 én uiterlijk op 31 december van het jaar van de eerste ingebruikneming van de woning. U bent dan immers zelf de bouwheer. Koopt u een woning van een bouwpromotor en laat u nog werken uitvoeren, dan zal het verlaagd tarief niet van toepassing zijn, aangezien de verkoper instond voor de afbraak en heropbouw van de woning.

-        Ook de levering van een casco woning kan onderworpen zijn aan het verlaagd btw-tarief. Indien u als koper het gebouw nadien verder afwerkt, zullen deze werken niet van het verlaagd btw-tarief kunnen genieten, aangezien de koper niet instond voor de afbraak en heropbouw van het gebouw.

-        Bent u getrouwd of woont u wettelijk samen en heeft uw partner reeds een eigen onroerend goed, dan zal u niet van het verlaagd btw-tarief kunnen genieten wanneer u samen een onroerend goed aankoopt, ook al hebt u zelf geen eigendomsrechten in een ander onroerend goed.

-        Dit is anders indien u feitelijk samenwonend bent, aangezien het criterium “enige woning” in dit geval afzonderlijk beoordeeld zal worden. In voorkomend geval zal de aannemer de facturen moeten uitsplitsen in functie van het aandeel van elke partner in het onroerend goed. Wanneer deze uitsplitsing niet gebeurt, zal het btw-tarief van 21% van toepassing zijn op het geheel van de werken.

 

Ook wanneer u denkt aan successieplanning moet u even stilstaan bij de mogelijke gevolgen van de tijdelijke btw-verlaging.

 

Koopt u een woning met toepassing van het verlaagd btw-tarief en gaat u deze zelf bewonen, maar wenst u binnen de 5 jaar na deze datum de blote eigendom van uw woning te schenken aan uw kinderen, dan zal u een regularisatie van de btw moeten verrichten naar verhouding van de waarde van de blote eigendom ten opzichte van de waarde van de volle eigendom. Dit zal zelfs het geval zijn indien u in de woning blijft wonen.

 

Ook wanneer u een maatschap wenst op te richten waarin bijvoorbeeld appartementen en woningen zullen worden ingebracht, dan moet u hiermee opletten wanneer uw kinderen, al dan niet met hun partner, nog een eigen onroerend goed willen aankopen. Indien zij een aandeel van de maatschap bezitten, zullen zij niet meer van het verlaagd btw-tarief kunnen genieten, aangezien het aan te kopen onroerend goed niet meer zal kwalificeren als “enige woning”. Een maatschap wordt voor fiscale doeleinden immers als transparant aangemerkt.

 

Ondanks deze bijkomende verduidelijkingen van de administratie, zijn er nog steeds gevallen denkbaar waarin het niet geheel duidelijk is of een project in aanmerking kan komen voor het verlaagd btw-tarief (zeker wanneer het gaat om grote bouwprojecten). Wanneer is het gebouw dat afgebroken of verbouwd wordt bijvoorbeeld significant in verhouding tot de heropgerichte woning. Dit zijn feitenkwesties die kunnen nopen tot een akkoord met de centrale btw-administratie of het aanvragen van een ruling bij de Dienst Voorafgaande Beslissingen in fiscale zaken.

 

Wij volgen de ontwikkelingen van deze tijdelijke btw-verlaging verder voor u op en staan steeds klaar om te antwoorden op uw vragen of om u bij te staan in uw contacten met de btw-administratie.

 

Annemiek Lewandowski