Actuele info

18.02.2021 - Corporate - Fiscaal recht/vermogensplanning, Private - Fiscaal recht & vermogensplanning

Euforie van korte duur : kostenaftrek voor onroerend goed van zaakvoerder opnieuw verworpen.

[2]        

Eind 2019 bleek het Hof van Beroep te Gent evenwel te aanvaarden dat een meerwaarde die op het betreffende onroerende goed zou gerealiseerd kunnen worden in de toekomst, afdoende is om de kostenaftrek te rechtvaardigen. In voorkomend geval zal de meerwaarde bij verkoop immers belastbaar zijn in hoofde van de vennootschap. Aandachtspunt hierbij is dat het onroerend goed in volle eigendom werd aangehouden door de vennootschap. 

Hoewel deze rechtspraak zeer positief onthaald werd, blijkt deze euforie nu van korte duur te zijn ingevolge een nieuw arrest van hetzelfde Hof.

[3]        

In de zaak die werd voorgelegd aan het Hof van Beroep te Gent had een zaakvoerder samen met zijn vennootschap een bouwgrond in onverdeeldheid aangekocht, waarop later de gezinswoning van de zaakvoerder (en tevens de maatschappelijke zetel van de vennootschap) werd opgetrokken. De zaakvoerder en zijn echtgenote hadden 12% van de bouwgrond aangekocht, de vennootschap 88%.

De Administratie verwerpt de kosten in hoofde van de vennootschap, aangezien deze kosten volgens de Administratie niet gedaan zijn om belastbare inkomsten te verkrijgen of te behouden in de zin van art. 49 WIB 92.

Ook in casu werd er via rekening-courant een bedrag aangerekend aan de zaakvoerder voor de ter beschikking stelling van het onroerend goed.

De belastingplichtige vennootschap voert voor het Hof aan dat 88% van het onroerend goed een vast actief is van de vennootschap en in de toekomst aanleiding zal geven tot een meerwaarde. Zij baseert zich op gegevens waaruit blijkt dat onroerende goederen in de betreffende streek stijgen in waarde.

Het Hof gaat echter niet mee in de argumentatie van de belastingplichtige. Volgens het Hof is de bijgebrachte informatie te algemeen en onvoldoende concreet. Er wordt geen duidelijkheid verstrekt over de intenties met betrekking tot de woning.

Het Hof houdt rekening met de volgende elementen in haar beoordeling :

-        Het gaat na een echtscheiding en een tijdelijke verhuis van de zaakvoerder opnieuw om de gezinswoning van de zaakvoerder, zodat aangenomen mag worden dat het onroerend goed nog zeer lange tijd in de vennootschap zal blijven.

Het gaat om een woning in een hoog prijssegment, zodat de rendabiliteit niet vergelijkbaar is met een gemiddelde woning. Het Hof oordeelt dat het hoge prijssegment en de steeds sneller veranderende normen inzake duurzaamheid, isolatie en modern comfort, en dit alles over een ongekende termijn, maken dat de realisatie van een meerwaarde louter hypothetisch is, hetgeen op zich niet volstaat om aan te nemen dat de kosten gedragen zijn om inkomsten te behalen.

-        De totale investeringskost van de woning bedroeg ongeveer 1.200.000,00 €. De Administratie verwijst naar de akte van echtscheiding van 2012, waarin de woning, die gebouwd werd in 2009, nog maar gewaardeerd werd op 760.000,00 €. Aangezien de zaakvoerder en de vennootschap het notarisambt beoefenen, mogen deze volgens het Hof geacht worden de wet te kennen en in staat te zijn om een correcte waardering te maken van de marktwaarde van de nieuwbouwwoning. Het Hof oordeelt dat rekening houdende met de totale investeringskost van ongeveer 1.200.000,00 €, de geraamde waarde van de woning op een potentieel verlies van 450.000,00 € euro wijst.

-        Daarenboven wordt niet bewezen dat het onroerend goed wordt aangewend voor de notarispraktijk van de zaakvoerder, aangezien hij zijn praktijk uitoefent in een andere gemeente. Louter het feit dat de maatschappelijke zetel gevestigd is op het adres van de woning, heeft niet tot gevolg dat de kosten van de woning gedaan zijn om belastbare inkomsten te verkrijgen of te behouden.

Dit betekent niet dat de belastingplichtige zou moeten bewijzen dat de kosten voor het bouwen van de woning met zekerheid belastbare inkomsten zullen genereren, maar wel dat uit het enkele feit dat er een kans bestaat dat bij latere realisatie van de woning een meerwaarde wordt gerealiseerd, niet volgt dat de kosten zijn gedaan of gedragen om belastbare inkomsten te verkrijgen of te behouden.

[4]        

Zoals blijkt uit dit arrest, blijft het gaan om een feitenkwestie en is er geen garantie dat de kostenaftrek aanvaard zal worden in hoofde van de vennootschap, ook niet wanneer aangetoond kan worden dat het onroerend goed in waarde stijgt en een meerwaarde gerealiseerd zal kunnen worden bij toekomstige verkoop.

In de mate dat de kostenaftrek en in het bijzonder de afschrijvingen van het onroerend goed niet aanvaard worden, betekent dit evenwel ook dat de fiscale boekwaarde van het onroerend goed niet zal dalen. Wanneer in de toekomst het gebouw verkocht wordt, zal de meerwaarde uiteraard veel lager of zelfs onbestaande zijn, dan wanneer er reeds jaren afschrijvingen werden toegepast.

Dit brengt evenwel geen soelaas voor de belastingplichtige die niet van plan is om zijn onroerend goed in de toekomst te verkopen…

Wordt u geconfronteerd met een dispuut met de fiscus over de aftrek van kosten van een onroerend goed in uw vennootschap of wenst u uw huidige situatie onder de loep te nemen teneinde toekomstige discussies te vermijden, dan kunnen wij u hierin steeds bijstaan.

Annemiek Lewandowski